Insegurança jurídica prejudica expansão do mercado imobiliário
TAMANHO DA FONTE:
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Assessoria de Comunicação da Cbic
A regulamentação do chamado distrato ajuda a manter a confiança dos empresários no mercado e pode impulsionar novos lançamentos. Mas ainda está em análise pela área técnica do governo federal
Inflação entrando nos eixos, redução da taxa de juros, crescimento do Produto Interno Bruto (PIB). Os sinais positivos de reaquecimento da economia brasileira indicam que a venda de imóveis pode ganhar novo impulso já no segundo semestre de 2017, com potencial de crescer entre 10% e 20% comparado com 2016.
De acordo com os Indicadores Nacionais do Mercado Imobiliário, divulgados pela Comissão da Indústria Imobiliária (CII/Cbic) em correalização com o Senai Nacional, foram lançadas 59.386 unidades em 2016. No mesmo ano, foram vendidas 72.617 unidades, gerando uma oferta final de 129.207 unidades.
A recuperação do setor, no entanto, sofre a permanente ameaça de problemas como licenciamentos ambientais, regras tributárias, legislação urbanística e o alto volume de distratos (quando há cancelamento do contrato de compra e venda do imóvel na planta). Na avaliação da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), esse conjunto de fatores pode desacelerar a tendência de recuperação do mercado imobiliário nos próximos meses.
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O assunto foi prioritário na agenda dos empresários do setor, a insegurança jurídica foi de um dos painéis de debate no 89* Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic), que ocorreu nos dias 24, 25 e 26 de maio, em Brasília.
Barreiras à segurança jurídica
Para o novo presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) Celso Petrucci, os maiores obstáculos à segurança jurídica no ramo de compra e venda de imóveis são o licenciamento ambiental; a superposição de poderes de órgãos responsáveis com diferentes decisões que criam conflitos e desestimulam o investimento em novos empreendimentos e impasses na justiça que paralisam projetos e prejudicam empresa e cliente.
Petrucci destaca também a deturpação do instituto da alienação fiduciária, quando o comprador dá o imóvel como garantia, toma posse, mas só tem direito à propriedade após quitar a dívida. Se o cliente atrasar duas prestações, fica sujeito a perder o imóvel.
O problema é que a Justiça entendeu que é preciso dar mais oportunidades aos devedores e a alienação fiduciária está perdendo eficácia. A Medida Provisória 759, editada no ano passado, instituiu mecanismos para alterar o instrumento. Não foi votada pelo Congresso até o momento e poderá perder a validade. “Este instrumento criado em 1997 trouxe mais qualidade ao crédito e reduziu a menos de 2% a inadimplência no mercado imobiliário”, explicou o presidente da CII.
Por fim, Petrucci aponta o distrato como uma grande barreira à retomada da venda de imóveis em todo o país.
Para Melhim Chalhub, advogado, autor do anteprojeto de lei do sistema de garantias fiduciárias e um dos maiores especialistas em embates judiciais envolvendo incorporadoras e consumidores, a questão que envolve os distratos traz para o setor imobiliário uma grande insegurança jurídica. “A realização de uma incorporação imobiliária depende da estabilidade do fluxo financeiro destinado à construção e à liquidação do seu passivo. Nos últimos anos a quebra de mais de 40% dos contratos sujeita as incorporações ao risco de colapso”, alerta o jurista.
De acordo com Chalhub esse risco é demonstrado pelos processos de recuperação judicial de algumas das maiores incorporadoras do país. A insegurança jurídica é fator de desestímulo para investimentos em novos negócios independentemente da crise econômica. E reforça: “mesmo que superada a crise, dificilmente haverá confiança dos investidores em novos negócios no setor enquanto não estiverem adequadamente equacionados na lei e na jurisprudência os efeitos financeiros da quebra de contratos”.
O contrato de incorporação imobiliária é considerado de consumo e, como tal, submete-se aos preceitos do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), também regulado por lei especial, a Lei 4.591/64. Mas essa lei de 1964 não regulou o tema do distrato. Esse tema continua em debate no meio jurídico, e tornou-se urgente uma solução em função da crise econômica brasileira que trouxe desemprego e o superendividamento de muitos consumidores. Sem ter como arcar com os compromissos financeiros muitos tiveram que devolver os imóveis.
Foi o caso de mutuários do programa social Minha Casa Minha Vida. O atraso no pagamento das prestações fez com que muitos perdessem a unidade habitacional. Na Caixa Econômica Federal, que controla cerca de 70% do crédito imobiliário do país, o número de compradores que perderam o imóvel saltou 53% no ano passado, em 2015. Cerca de 13.100 unidades foram ofertadas em leilão por inadimplência nos financiamentos, contra 8.541 nos 12 meses anteriores, segunda a Caixa.
Um dos principais impasses para o distrato, segundo representantes do mercado imobiliário, é a controvérsia sobre a base de cálculo para indenização devida pelo adquirente pela quebra de contrato e o momento da eventual restituição do valor que couber a ele. O setor produtivo sustenta que a realização do empreendimento depende da recomposição do fluxo financeiro, reduzido pela quebra do contrato, e da indenização das perdas causadas pela inadimplência.
Com base nesses pressupostos, as incorporadoras defendem que a multa seja calculada sobre o valor do imóvel e a eventual restituição seja feita em momento posterior ao distrato. Em sentido oposto, os representantes das entidades de proteção do consumidor sustentam que o adquirente deve receber de volta entre 75% e 90% das quantias que pagou e que a restituição deve ser feita imediatamente.
Ações de governo
No final do ano passado o Palácio do Planalto prometeu acelerar o anúncio de novas medidas microeconômicas para reativar a retomada do crescimento do País. Uma delas seria o envio ao Congresso Nacional de uma proposta de regulamentação dos distratos. Pela proposta em discussão, seria fixado, em um dispositivo legal, um porcentual para o ressarcimento dos valores pagos pelo comprador no caso de o negócio ser desfeito.
A regra deseja dar maior clareza e previsibilidade aos compradores e construtoras sobre quanto será pago na hora da desistência. A proposta também fixará um prazo de carência de atraso da obra antes que a construtora tenha que ressarcir o cliente. Esse prazo deverá ficar em seis meses, que é o que tem sido aceito pela Justiça.
Segundo a Casa Civil da Presidência da República, a elaboração da proposta está a cargo de três ministérios sob a coordenação do Planejamento e ainda não há definição sobre a forma de encaminhamento ao Congresso. Pode ser por meio de Projeto de Lei ou Medida Provisória (MP).
O caminho a seguir
Na avaliação do advogado Melhim Chalhub, “o adequado equacionamento do problema deve orientar-se pela conformação do negócio da incorporação imobiliária como uma unidade econômica cuja realização depende das suas próprias forças, isto é, dos aportes provenientes dos contratos de comercialização dos imóveis a construir”. É essa dependência que justifica a impenhorabilidade dos créditos correspondentes às parcelas dos preços das promessas de venda, vinculados à execução da obra. “Considerada a racionalidade econômica da incorporação imobiliária, é fácil perceber a razão de ser das normas legais que conferem primazia ao interesse comum da coletividade dos contratantes, representado pela preservação do capital necessário à conclusão da obra e à liquidação do passivo da incorporação, sobre o direito individual do adquirente inadimplente”, explica o advogado.
O painel é uma realização da Cbic e conta com a correalizacao do Senai Nacional.
