Construção civil tem novas regras para a compra de imóvel na planta – Correio Braziliense
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Thiago Soares
Correio Braziliense
Apesar de trazer uma luz ao setor, medidas recebem críticas porque dão prazo muito grande para entrega de imóveis e têm multas baixas
Na hora de comprar um imóvel na planta, os consumidores sempre colocam na balança fatores como localidade, espaço e, principalmente, tempo de entrega do empreendimento. Em alguns casos, os clientes chegam a desistir da compra, seja por questões financeiras ou até mesmo em virtude de descumprimento de contrato. Atualmente, as regras não são claras com relação às multas. Na tentativa de reduzir o número de distratos em todo o país, foi assinado um acordo entre a Secretaria Nacional do Consumidor — ligada ao Ministério da Justiça —, a Ordem Nacional dos Advogados (OAB) e representantes da construção civil que implementam novas normas aos contratos de compra e venda de unidades habitacionais. Isso poderia representar um avanço, porém, a medida ainda não é válida e gera polêmicas entre compradores e construtoras, uma vez que flexibiliza os prazos para entrega de imóveis e impõe multas menores.
A expectativa é que essas regras sejam aplicadas em todo o país a partir de janeiro de 2017. A adesão aos termos do documento é voluntária e o cumprimento fica restrito às entidades que participam do acordo. O pacto disciplina as questões de distrato, taxas de corretagem, inadimplência, atraso na entrega da obra, prazo de garantia, entre outros temas importantes nas relações entre compradores e empresas do setor. As taxas — como serviços técnicos imobiliários (Sati), de decoração e de deslocamento que são pagos à instituição financiadora da obra — serão excluídas dos contratos. Já as comissões de corretagem devem ser comunicadas previamente, de forma clara, inclusive em peças publicitárias e no quadro resumo do instrumento contratual, além de serem deduzidas do preço final do imóvel, e não acrescentado para não representar qualquer prejuízo para o comprador, direto ou indireto.
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O pacto também estabelece regras para desistência de imóveis. Até então, a jurisprudência entendia que a multa para o comprador poderia variar entre 10% e 20% do valor pago até então. O acordo diz que a taxa deve ser de 10% sobre o valor total da unidade habitacional. Consumidores, como o analista de sistema Pedro Werneck, 35 anos, sairiam prejudicados com a nova forma de contrato. Em 2011, ele adquiriu um apartamento de um quarto em Águas Claras, como forma de investimento. Perto da entrega, ele percebeu que o negócio não compensaria financeiramente e decidiu cancelar a compra. “Eles pediram o prazo de 180 dias para devolver o dinheiro e cobraram 10% do valor de multa sobre o que já havia sido pago. Nesse caso, eu tive auxílio de um corretor que me auxiliou na análise do contrato e também na hora de fazer o distrato”, lembrou.
Na avaliação do especialista em direito imobiliário Mateus Oliveira, o aumento no número de distratos traz prejuízos às duas partes. “O distrato é ruim tanto para o andamento da obra quanto para o comprador do imóvel, pois acarreta uma série de atrasos e perdas financeiras”, explica. Para Oliveira, o acordo tem como objetivo uniformizar o entendimento dos tribunais e regulamentar a posturas das empresas no momento de elaborar o contrato de vendas das unidades habitacionais. “É algo que pode trazer um grande impacto para os consumidores e empresas e também desafogar a Justiça. Isso gera uma necessidade maior dos consumidores de se informarem e terem um maior planejamento antes de fechar o contrato”, detalha.
Prazos
Pelas regras acordadas, os compradores inadimplentes e as incorporadoras ou construtoras que atrasarem a obra após 180 dias deverão pagar multa moratória de 2% sobre o valor corrigido da prestação e multa compensatória de 1% ao mês, sobre o valor corrigido da prestação, contados dia a dia. Caso o comprador esteja em dia com o pagamento e a empresa descumprir o contrato, ele deverá receber o valor equivalente a 0,25% ao mês ou fração, calculada por proporção diária, sobre o montante das parcelas do preço de aquisição até então pago.
O engenheiro Ernani Monteiro, 66 anos, também cancelou a compra de um apartamento. Nesse caso, pelo fato de a construtora atrasar a entrega. Enquanto esperava o empreendimento, ele captou a proposta de comprar um apartamento já concluído. “Eu precisava de uma moradia imediatamente e surgiu o apartamento pronto e com um ótimo valor de mercado”, lembrou. O novo acordo também diz que, caso o incorporador ou construtor não cumpra as condições do acordo nacional nos contratos de promessa de compra e venda de unidades habitacionais em incorporação imobiliária celebrados com o consumidor, o mesmo poderá ser penalizado com multa de R$ 10 mil.
Sem execução
É um contrato que tem por objetivo extinguir as obrigações estabelecidas em um contrato anterior, que ainda não foi executado na sua totalidade. Nesse exemplo específico, a desistência da compra de um imóvel na planta. O procedimento deve ser solicitado até a entrega das chaves. Depois desse momento, o comprador toma posse do imóvel e não é mais possível devolver o bem à construtora.
Críticas apontam favorecimento de empresas
O diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, José Geraldo Tardin, avalia que as regras propostas desagradam o direito do consumidor. “Mesmo se previsto em contrato, em caso de um descumprimento de alguma cláusula por parte da construtora, o consumidor não pode arcar com a corretagem”, ressalta. Com relação às multas de atraso, Tardin considera que as novas normas favoreceriam as empresas. “O prazo de 180 dias já é abusivo, uma vez que, se o cliente ficar mais esse mesmo tempo sem pagar, ele perde o imóvel. Não justifica a construtora ter essa flexibilidade. Elas têm que se programar para entregar no prazo estipulado. O valor de multa para as empresas também é baixo, uma vez que o consumidor, se atrasar, paga 2%”.
O especialista entende as novas propostas como uma forma de enriquecimento ilícito das construtoras. “Isso é inaceitável. Um exemplo claro: se alguém adquire um imóvel no valor de R$ 1 milhão e, até o momento da desistência, pagar apenas R$ 100 mil, significa que ele não receberá nada de volta. O consumidor terá prejuízos e a construtora fica com os lucros de uma desistência”. Na avaliação de Tardin, antes de serem mudadas, as regras devem passar por debates. “Não pode deixar de ocorrer uma consulta aos órgãos de direito do consumidor. Antes de fechar o contrato, o comprador deve procurar uma advocacia preventiva. Não pagar nada antes de submeter o documento às consultas no Procon, Defensoria Pública, para saber de todos os riscos em virtude do descumprimento do contrato”, aconselha.
