Novas fontes de recursos são o grande desafio para o crédito imobiliário
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Assessoria de Comunicação da Cbic
Daniela é medica, dermatologista. Tem marido, uma filha pequena, outra a caminho, e um cachorro. Só falta a casa própria para dormir sossegada. Atravessando a rua onde vive, no bairro da Pituba, em Salvador, está a corretora Patrícia ansiosa para realizar o sonho de Daniela. O que une as duas mulheres ou, dependendo do ponto de vista, as separa é o financiamento do imóvel! E aí começam as dificuldades para transformar a fantasia em realidade.
Em 2016, o crédito imobiliário desabou 38,2% em relação ao ano anterior, segundo dados da Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). As concessões de empréstimos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 46,6 bilhões contra R$ 76,6 bilhões em 2015, o menor patamar desde 2009, quando as concessões pelo SBPE atingiram R$ 34 bilhões.
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A previsão para 2017 é de uma alta de 5% frente a 2016 ou R$ 49 bilhões. Mas onde buscar o dinheiro?
Majoritariamente a indústria imobiliária é financiada com recursos do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Juntas, as duas fontes superam a marca de R$1 trilhão. No entanto, dados da área de construção civil indicam que, a despeito do crescimento da oferta de crédito a partir dessas fontes entre 2006 e 2014, ainda há espaço para elevação destes valores.
A consultora Claudia Eloy, da Comissão da Indústria Imobiliária (CII/Cbic), afirma que a poupança continua sendo, junto com o FGTS, a principal fonte de captação de recursos para o financiamento habitacional, com um estoque de recursos que ultrapassa R$ 500 bilhões (equivalia a 8,2% do PIB em dezembro de 2016. A média histórica desde 1995 é de 7,6%).
O que tem ocorrido, sinaliza a consultora, é “uma forte retração da oferta de crédito habitacional do SFH (com limite de taxa de juros) notadamente pelos bancos privados. Já o crédito imobiliário a taxas livres (fora dos limites impostos pelo SFH) tem sofrido expansão”. Há, portanto, uma destinação do funding para créditos mais rentáveis (de menor risco e taxa de juros mais elevada) na medida em que as regras de direcionamento e a demanda por crédito permitem.
Novos Fundings
Especialistas do setor apontam novas fontes de recursos como o grande desafio que permeia o crédito imobiliário no Brasil. A tendência, já em curso no setor, seria os bancos buscarem um mix de fontes de recursos, combinando dinheiro dos depósitos da caderneta com instrumentos de securitização. O assunto foi um dos painéis realizados pela CII, durante o 89º Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic) em Brasília, entre os dias 24 e 26 de maio. O painel da CII/Cbic é uma realização da Câmara Brasileira da Indústria da Construção e conta com a correalização do Senai Nacional.
Para o novo presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII), Celso Luiz Petrucci, a questão do funding será determinante para o mercado imobiliário nacional nos próximos anos. “Estamos sonhando com um Brasil estável, com taxa de juros e inflação em baixa, e isso vai gerar necessidade de crédito. Os brasileiros vão retomar a confiança no País e voltar a comprar imóveis”, acredita Petrucci, apesar da última crise política em curso no Palácio do Planalto.
O grande problema, revelam analistas do setor imobiliário, é que hoje existe uma contenção de recurso no setor público. Após a forte crise de 2015, o orçamento da União tenta se equilibrar entre receita e despesa, como os brasileiros fazem em casa.
Daí a necessidade de fontes como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), para trazer dinheiro novo e continuar o setor continuar crescendo. E no balaio de siglas, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) são a grande aposta como fonte de recursos complementar para o crédito habitacional.
Autora de estudo encomendado pela Cbic sobre a regulamentação da LIG, Claudia Eloy, disse que o instrumento pode injetar no mercado imobiliários R$ 357 bilhões, considerando apenas as instituições financeiras integrantes do SBPE. Mas para a especialista, esse potencial de emissão da nova Letra Imobiliária no Brasil depende de três fatores: a capacidade de emissão das instituições financeiras autorizadas, da ampliação da oferta de financiamento habitacional e da demanda potencial por investidores, além do formato da regulamentação. O valor de emissão terá que obedecer a limites impostos aos agentes financeiros que ainda dependem de regulamentação pelo Banco Central. “Do ponto de vista do emissor, precisa haver estímulo e as condições têm que estar favoráveis”, disse Cláudia Eloy.
O documento serviu de base para a contribuição do setor da construção civil à consulta pública realizada pelo Banco Central de regulamentação da LIG (Edital 50/2017). No texto, a Cbic destaca que as LIGs oferecem uma alternativa importante, principalmente pela sua segurança e semelhança com os “covered bonds”, instrumento já conhecido pelo mercado. Eles são papeis de dívida garantidos por financiamentos imobiliários, com garantia real dos imóveis.
A LIG em 5 respostas
Entrevista com Claudia Eloy
1 – Onde buscar novos fundings para lançar empreendimentos imobiliários?
No mercado de capitais. Estamos fazendo isso com a introdução da Letra Imobiliária Garantida.
2 – A senhora poderia explicar o que são as LIGs?
LIGs são um título criado à semelhança dos “Covered Bonds” europeus. São títulos de dívida bancária que possuem, assim como as LCIs, um lastro de operações de crédito imobiliário. Contudo, diferentemente das LCIs, as LIGs oferecem “dupla garantia”: a primeira é dada pelo emissor da LIG, já que, como dito, consiste em um instrumento de dívida bancária; porém, caso haja a insolvência do emissor, a carteira lastro, submetida ao regime fiduciário e constituindo patrimônio de afetação, garante os compromissos assumidos com os investidores (detentores da LIG).
Essa carteira vinculada à emissão da LIG fica segregada da massa falida e não é alcançada por outros credores. Por fim, caso a carteira de ativos seja insuficiente para honrar os compromissos assumidos com os investidores, esses podem concorrer com os demais credores à massa falida para recuperar a diferença. Esses pontos indicam também a importante diferença entre uma LIG e um CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), posto que na LIG a carteira lastro segue no balanço do emissor (on-balance sheet) e tem caráter dinâmico (créditos inadimplentes, por exemplo, precisam ser substituídos). Por este motivo, os “Covered Bonds” ganharam tanta relevância após a crise imobiliária internacional deflagrada em 2008.
3 – As LIGs são uma fonte potencial de financiamento em países em desenvolvimento?
Sim, sem dúvida. Mas é preciso atentar para a dificuldade de desenvolvimento deste instrumento entre países emergentes, notadamente na América Latina. Isso sinaliza que, a despeito das inúmeras vantagens deste instrumento, sua introdução não é trivial. Além do ambiente macroeconômico favorável, é preciso que os emissores tenham a necessidade de captar por meio da LIG (instrumento mais complexo que a LCI) e que os investidores institucionais demandem esses títulos. A experiência internacional indica que os investidores estrangeiros tendem a aparecer apenas em um segundo momento.
4 – A senhora poderia explicar as sugestões apresentadas ao governo para regulamentar as LIGs?
Eu diria que as fundamentais são aquelas que enfatizam a percepção de segurança das LIGs (a dupla garantia) com impacto no seu rating e consequentemente no custo de captação e que permitem diferenciá-la de outras alternativas já existentes, como as LCIs. É imprescindível que as LIGs conquistem os investidores institucionais e que possam ser colocadas no mercado com preço e prazo adequados para o financiamento imobiliário. Entendo que é fundamental, também, rever a regulamentação da poupança para otimizar o aproveitamento das diferentes fontes e estimular o desenvolvimento do mercado de LIGs, expandindo a oferta de crédito habitacional.
5 – Como estão as discussões sobre a regulamentação das LIGs?
A consulta pública aberta pelo Banco Central em janeiro deste ano foi encerrada em 30 de abril passado, tendo recebido inúmeras contribuições, a maior parte institucional. Essas contribuições estão sendo analisadas pelo BC para editar a Resolução. Entendo que as discussões devem envolver os investidores institucionais.
