91º ENIC: Abusos dos cartórios, impasses do Código Florestal e MCMV em debate

 

Agência CBIC

 

A rotina dos cartórios e seus conflitos, a questão da supremacia do Código Florestal (Lei 12.651/2012) sobre a lei do parcelamento de solo urbano (Lei 6.766/1979) — também conhecida pela sigla LPSU — e as leis municipais relacionadas com a proteção ambiental em áreas urbanas consolidadas foram alguns dos temas discutidos durante a 17ª reunião ordinária do Conselho Jurídico (Conjur) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que integra a programação do 91º ENIC, no Windsor Expo Convention Center, no Rio de Janeiro.

 

Confira as fotos da reunião

 

O encontro foi aberto pelo vice-presidente jurídico da CBIC, José Carlos Gama, também presidente do Conjur, que reforçou a importância dos temas da reunião. Gama destacou o desafio atual para o setor imobiliário diante da falta de uniformização dos cartórios, principalmente a alusiva aos registros dos imóveis. “As empresas do setor enlouquecem porque não há um procedimento comum como um todo”, alertou.

 

Presente na abertura da reunião, o presidente da CBIC, José Carlos Martins, frisou que o tema ‘cartórios’ precisa ser mais discutido pelo mercado e entidades civis: “Deveríamos, nessa grande briga, derrubar os penduricalhos em cima das taxas para reduzir os custos. Esse assunto (cartório) é vital em um momento em que falamos de uma país mais competitivo”.

 

As rotinas e os atos dos cartórios de imóveis

 

Embora faça parte do dia a dia de muitos profissionais, especialmente advogados e corretores de imóveis, persiste um desconhecimento sobre a rotina dos cartórios e, sobretudo, em relação à atribuição deles em conferir autenticidade, fé pública e publicidade a toda gama de negócios jurídicos, assegurando, assim, a segurança jurídica necessária.

 

Marcus Kikunaga, advogado convidado para a 17ª reunião, discorreu sobre as rotinas e os atos dos cartórios de imóveis, destacando itens da principiologia dos cartórios extrajudiciais, destacando os princípios da publicidade, autenticidade, eficácia e segurança.

 

Kikunaga também ressaltou os principais entraves que enfrentam, dentre os quais o depósito prévio para pernotar; o prazo para qualificação dos títulos e exigências sem fundamentação legal e de testemunhas nos instrumentos particulares. “Quem sofre com todos os penduricalhos que os cartórios cobram é o consumidor”, frisou Kikunaga. Para ele, os cartórios precisam, e devem, gerar segurança da informação, como determina a legislação que rege o setor. “Por outro lado, eles, os cartórios, exigem que o consumidor cumpra a lei.”

 

Segundo informações do advogado, os cartórios não querem perder o monopólio da atividade e por isso evitam o debate sobre as distorções das atividades que executam. “Os cartórios são importantes e necessários, porque não temos centrais de informação”, ponderou ele. “Mas temos de coibir abusos”, completou.

 

A aplicação do Código Florestal em área urbana consolidada

 

Outro tema abordado no encontro, aplicação do Código Florestal em área urbana consolidada, com preservação permanente prevista no artigo 4°, I, da Lei n. 12.651/2012 teve como palestrante o advogado Raul Amaral, que destacou a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) referente ao tema. O debate em torno dessa supremacia do Código Florestal consiste, entretanto, na determinação de suspensão da tramitação de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, conforme determinou recente acórdão.

 

Para edificações construídas em zona urbana nas margens de rios, as regras previstas no Código Florestal referentes à proteção dos cursos d’água prevalecem em relação à Lei de parcelamento do solo urbano. Sendo assim, a Segunda Turma do STJ decidiu, por unanimidade, reformar o acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, determinando a suspensão das licenças ambientais e do alvará de construção de um posto de gasolina às margens de um rio.

 

Amaral recordou que a discussão começou quando se intensificou o debate em torno de um marco regulatório da água no país. “Esse é um tema específico, cujas questões são de natureza jurídica”, assinala o advogado, ponderando, contudo, que as áreas de preservação permanente estão sob jurisdição municipal antes de serem legalmente cobertas pelo Código Florestal. “A solução para discutir esse tema é arguir a inconstitucionalidade”, completou.

 

Cláusula penal e atraso na entrega de imóvel

 

Também estiveram na pauta os temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), julgados no dia 8 de maio de 2019 e abordados no encontro pelos advogados Raul Amaral e Ricardo Campelo.

 

O tema 970 trata da possibilidade ou não de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel e o segundo, da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de atraso na entrega do imóvel.

 

Quanto ao 971, a segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu por manter a jurisprudência já fixada pelo tribunal, permitindo a inversão de cláusula penal moratória fixada exclusivamente ao consumidor para o incorporador. No entanto, a tese vinculante deste tema somente será definida na próxima sessão, isto porque o tribunal entendeu que essa inversão não pode ser possível sem se considerar as bases de cálculo incidentes em prestações de natureza heterogêneas.

 

Juros na rescisão por culpa do comprador

 

Dando sequência ao encontro do Conjur, o advogado Victor Reis falou sobre o tema inicial dos juros na rescisão por culpa do comprador. Acórdão emitido em dezembro de 2018, que teve como relator o ministro do STJ, Moura Ribeiro, determina, por unanimidade, afetar o processo de rito dos recursos repetitivos para uniformizar o entendimento sobre a questão em debate.

 

– No mesmo acórdão, decidiu-se também que todos os processos em trâmite sejam mantidos. Outro acórdão, este de 16 de março de 2016, define, todavia, como abusiva a cláusula contratual que estabelece a devolução dos valores devidos de forma parcelada.

– Na mesma decisão, expõe-se que deverá ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543 do STJ.

 

Minha Casa, Minha Vida e processos suspeitos no Ceará

 

Victor Reis também debateu o risco de ações em massa em juizados especiais federais no programa Minha Casa Minha Vida. Somente no Ceará foram impetradas 154 ações por danos construtivos. “Não se solicita reparos e somente indenização. Não há efetiva comprovação de danos ou mesmo laudo que os comprovem”, disse Reis. Todas as ações estão sendo movidas diretamente contra a Caixa Econômica Federal e nenhuma contra as construtoras. “São orçamentos idênticos para todas as unidades. Não há nas ações especificação para cada casa. O Sinduscon-CE realizou estudo de caso e realizou reuniões com a Caixa para alertá-la das ações em massa e, sobretudo, da similaridade em todas.

 

Falaram ainda durante o encontro o advogado Rafael Mota, abordando o tema sobreposição no cumprimento da sanção de declaração de inidoneidade aplicada pelo Tribunal de Contas da União (TCU); José Carlos Gama, que discorreu sobre a possibilidade de cobrança de juros em atraso de taxa condominial superior a 1% ao mês; e, por fim, novamente Raul Amaral, sobre o julgamento do Tribunal de Justiça do Ceará, que admitiu o recurso especial que discute a súmula 543 e a irrevogabilidade e irretratabilidade.

 

Promovido pela CBIC, o 91º ENIC é uma realização do Sindicato da Indústria da Construção no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio) e conta com a correalização da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-Rio) e do Serviço Social da Indústria da Construção do Rio de Janeiro (Seconci-Rio).